Ves una casa con un porche cerrado que hace de comedor, un dormitorio donde antes había un trastero, una piscina y una habitación arriba que no parece de origen. El precio cuenta todos esos metros. Luego pides la nota simple y la casa que describe es más pequeña. Puede que estés a punto de comprar casa con ampliación no regularizada. Se puede detectar antes de visitarla, y conviene hacerlo antes de firmar las arras, porque después echarte atrás tiene precio.
Una advertencia: la Constitución deja que las comunidades autónomas asuman el urbanismo (artículo 148.1.3.ª), así que los plazos concretos dependen de la ley de tu comunidad y del plan de tu municipio. Aquí va lo común a toda España y, como ejemplo, la ley de la Región de Murcia, donde tengo el estudio.
Tres papeles que describen la misma casa y no dicen lo mismo
Necesitas el anuncio, la ficha catastral y la nota simple. El anuncio es lo que el vendedor dice que vende: guárdalo con sus fotos aunque lo retiren. La pista está en lo que no coincide.
La ficha catastral
El Catastro es un registro administrativo que describe los inmuebles (artículo 1 de la Ley del Catastro Inmobiliario). Con la referencia catastral, la consulta pública de la Sede Electrónica del Catastro te da el uso, la superficie construida, el año de construcción y, en muchos casos, cómo se reparten los metros por plantas y por usos. Los titulares están obligados a declarar las alteraciones de sus inmuebles (artículo 13), y por eso un añadido puede aparecer en el Catastro y no en el Registro, o en ninguno de los dos.
La nota simple
Es un extracto de lo inscrito sobre la finca en el Registro de la Propiedad. Tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos (artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria), pero enseña qué casa ha llegado al Registro. Si la ampliación no se declaró nunca, la nota describe la casa de antes. Mira también si hay alguna anotación por un expediente de disciplina urbanística, porque su incoación se puede inscribir (artículo 65.1.c del texto refundido de la Ley de Suelo).
Cuando no cuadran
Si el anuncio da más metros que el Catastro, y el Catastro más que la nota, ya sabes por dónde empezar. Y si Catastro y Registro no coinciden, ten en cuenta que los datos del Catastro se presumen ciertos salvo prueba en contrario, pero sin perjuicio del Registro, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecen (artículo 3.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario).
Que salga en el catastro no quiere decir que sea legal
La información catastral está al servicio de la justicia tributaria y del reparto de los recursos públicos (artículo 2.1). Que una ampliación conste en el Catastro no significa que tenga licencia. El título que hace legal una obra lo da, por lo general, el ayuntamiento: todo acto de edificación necesita el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación urbanística (artículo 11.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Lo que heredas si la compras
La ley estatal de suelo dice que la transmisión de una finca no modifica la situación del titular respecto de sus deberes urbanísticos, y que el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario (artículo 27.1 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Si sobre esa ampliación todavía cabe que el ayuntamiento exija legalizarla o restablecer la legalidad, eso te alcanza a ti, que serás el dueño.
La multa es otra historia. Solo se puede sancionar a quien resulte responsable de la infracción, a título de dolo o culpa (artículo 28.1 de la Ley 40/2015). La ley murciana señala, entre otros, a los promotores de la obra y al propietario del suelo que tuvo conocimiento de ella (artículo 282 de la Ley 13/2015 de la Región de Murcia), y deja claro que imponer una sanción no excluye las medidas de restauración (artículo 272.2). La multa, en principio, no viaja con la casa (si en tu caso puede alcanzarte, te lo dirá tu abogado). La situación urbanística, sí.
Y antes que cualquier expediente llega el banco. Las normas de tasación de la Orden ECO/805/2003, que se aplican entre otras cosas a la garantía hipotecaria de préstamos, mandan usar la superficie que comprueba el tasador; pero si supera en más de un 5 % a la registral o a la catastral, o si el edificio no tiene declaración de obra nueva inscrita, solo puede adoptarla si verifica que se ajusta a la normativa urbanística (artículo 5.1.c de la Orden ECO/805/2003). Si esa verificación no sale, la tasación puede quedarse por debajo de lo que pagas por esos metros.
Prescrito no es lo mismo que legalizado
Si te dicen «eso ya ha prescrito», conviene saber qué significa. Legalizar es conseguir del ayuntamiento el título que le faltaba a la obra, porque lo construido cabe en el planeamiento. Una obra legalizada es legal.
Que haya prescrito es otra cosa: ha pasado el plazo en que la Administración podía adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad que impliquen su demolición. La obra sigue sin licencia, solo que ya no se puede derribar por ese motivo. La ley estatal lo deja ver, porque cuando estas construcciones se inscriben en el Registro sin certificación municipal, el ayuntamiento tiene que hacer constar su situación urbanística y las limitaciones que impone al propietario (artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Cuánto dura el plazo, desde cuándo se cuenta y qué no prescribe nunca lo decide cada comunidad. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015 fija así la prescripción de las infracciones urbanísticas: las graves y muy graves, a los cuatro años, contados en las obras de edificación desde que estuvieran dispuestas para su destino. Las que afectan a sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, viales, equipamientos y espacios naturales especialmente protegidos prescriben a los ocho, sin perjuicio de la imprescriptibilidad de la facultad de exigir la restauración de la legalidad. Y el plazo se interrumpe cuando el interesado conoce que se ha abierto el expediente (artículo 294 de la Ley 13/2015). Ese es el plazo de la infracción, no una fecha a partir de la cual cualquier obra quede a salvo; cómo se aplica a la ampliación que te quieren vender es pregunta para el ayuntamiento y para tu abogado. Y fíjate en lo que implica: para que una obra haya prescrito hay que poder demostrar cuándo se terminó.
La declaración de obra nueva por antigüedad
Es la vía de la ley estatal para que una construcción que ya no se puede demoler llegue al Registro (artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo), sin la autorización administrativa que exige la vía normal (artículo 28.1). Se inscribe la escritura de obra nueva acompañada de una certificación del ayuntamiento o de un técnico competente, un acta notarial descriptiva de la finca o la certificación catastral descriptiva y gráfica, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada.
El registrador comprueba que no hay anotado sobre la finca un expediente de disciplina urbanística y que el suelo no es de dominio público ni está afectado por servidumbres de uso público general, y da cuenta al ayuntamiento. Si la obra entró sin certificación municipal, el ayuntamiento tiene que hacer constar al margen su situación urbanística y sus limitaciones.
Una ampliación inscrita así está mejor documentada que unos metros que no constan en ningún sitio, porque hay una fecha acreditada. Pero inscribir no es legalizar: lee la nota al margen, si la hay, porque ahí está lo que no vas a poder hacer. Y si el vendedor promete declararla antes de vender, que tu abogado lo deje atado en el contrato.
Lo que puedo ver con los papeles y las fotos, antes de visitarla
Con el anuncio, la referencia catastral, la nota simple y unas fotos o un vídeo se ve bastante. Comparo las superficies de los tres papeles y localizo la diferencia, planta por planta y uso por uso. Miro las ortofotos actuales y los vuelos históricos que pone a disposición el Instituto Geográfico Nacional: el vuelo en que aparece por primera vez un porche cerrado o una piscina da una pista de cuándo se hizo, aunque no sustituye a los documentos que pide la ley para acreditar la fecha.
En las fotos busco lo que delata un añadido: una carpintería distinta del resto, una cubierta de otro material sobre lo que era un porche, un techo más bajo, una fachada con dos acabados. Donde se juntan lo original y lo añadido busco manchas o fisuras; si las ves, aquí te cuento de dónde vienen las humedades.
Y si el plan del municipio está publicado en internet, miro qué permite en esa parcela: si el suelo es urbano o rústico, su edificabilidad, su ocupación y sus retranqueos. Con eso se ve, en una primera lectura, si lo construido de más podría caber en el plan o no cabe de ninguna manera. Son dos compras muy distintas: la ley murciana, por ejemplo, manda al ayuntamiento que actúa contra una obra sin licencia requerir la legalización de la que es compatible con la ordenación y decretar la demolición de la incompatible (artículo 275 de la Ley 13/2015).
Lo que no se puede saber a distancia
Si una obra tiene licencia, o si hay un expediente que aún no ha llegado al Registro, lo sabe el ayuntamiento. La superficie real solo se sabe midiendo. Cómo apoya una planta añadida y en qué estado está pide una visita técnica. Y la fecha en que se terminó una obra, con valor para el notario y el registrador, la certifica alguien con la casa delante o con documentos que la acrediten.
Qué pedir al vendedor antes de firmar las arras
Si las arras son de las que regula el artículo 1454 del Código Civil, quien compra puede echarse atrás perdiéndolas y quien vende, devolviéndolas duplicadas. Lo que no preguntes antes lo preguntarás tarde. Con una ampliación de por medio, pide esto:
- La nota simple actualizada, que puedes pedir tú a través de los registradores, y la escritura con la que compró el vendedor.
- La certificación catastral descriptiva y gráfica.
- La licencia de la ampliación, o el título que correspondiera, con su proyecto y su certificado final de obra si los hay.
- Si no hay licencia, los documentos que prueben cuándo se terminó.
- Un certificado o informe del ayuntamiento sobre la situación urbanística de la finca y sobre si hay algún expediente abierto, por escrito.
- Que el contrato de arras describa la casa como es, con lo que consta y lo que no, y que el vendedor declare por escrito lo que sabe de licencias y expedientes.
El notario puede pedir al ayuntamiento la situación urbanística de la finca al autorizar la escritura (artículo 27.4 del texto refundido de la Ley de Suelo), pero eso llega con las arras firmadas. Y en las ventas de terrenos tiene que constar en el título si cuentan con edificaciones fuera de ordenación; si no consta, el comprador puede rescindir el contrato en cuatro años (artículos 27.2 y 27.3). Si eso alcanza a tu compra lo tiene que ver tu abogado.
A quién acudir, y para qué
Un abogado, para las arras y para saber qué te juegas. El Registro, para la nota simple. El ayuntamiento, para la licencia, el plan y los expedientes. Un técnico que visite la casa, si hay que medirla, revisar la estructura de lo añadido, certificar su antigüedad o preparar una legalización. Y el tasador, si vas con hipoteca.
Mi papel es el de antes: decirte cuál de ellos necesitas y en qué orden, para que no pagues la inspección de una casa que se cae por los papeles. Si conozco a alguien de confianza en tu zona, te pongo en contacto; si no, te digo cómo encontrarlo. Lo que contratéis es un encargo aparte entre vosotros. Y si aún estás decidiendo qué buscas, empieza por qué tener en cuenta antes de comprar una casa.
Si ya tienes el anuncio y la referencia catastral
Si la ampliación de la casa que te gusta se puede legalizar o ya está a salvo depende de su suelo, de su fecha y de la ley de tu comunidad. Lo que sí puedo hacer es mirarlo contigo antes de que firmes. Me mandas el anuncio, la referencia catastral, la nota simple si la tienes y tus fotos o el vídeo; lo reviso antes y, en una hora por videollamada, te digo qué veo, qué falta por comprobar y a quién necesitas. En las cuarenta y ocho horas siguientes te llega un correo con las conclusiones y los siguientes pasos. Es una orientación técnica, no una tasación, un peritaje, una inspección ni un informe firmado. Te atiendo yo, Víctor Martínez Pacheco, doctor arquitecto, colegiado 2243 del COAMU, y vale desde cualquier punto de España. Reserva una hora con un arquitecto antes de comprar casa.
