Tienes una parcela o un piso apalabrado, una señal entregada o a punto de entregarse, y una fecha de firma en el calendario. La duda de fondo no se resuelve mirando el anuncio ni las fotos: si ahí cabe lo que quieres hacer, y si lo que ya está construido aguanta lo que le vas a pedir. El estudio de viabilidad antes de comprar en Murcia es para ese momento concreto, el de antes de firmar.
Qué te llevas: un informe escrito para decidir
El entregable es un documento firmado, no una conversación. Lo lees tú, lo lee tu pareja, lo lee tu abogado y lo puede leer el vendedor. Responde a cinco cosas, en este orden:
- Qué permite el planeamiento en esa parcela concreta: clasificación y calificación del suelo, usos admitidos y usos prohibidos.
- Qué edificabilidad queda de verdad disponible, descontando lo ya consumido, los retranqueos, la ocupación máxima y la altura.
- Si el edificio existente admite lo que quieres hacerle. Quitar tabiques es una cosa, abrir huecos en un muro de carga o levantar una planta más es otra bien distinta.
- Qué hay que arreglar sí o sí para poder usar el inmueble, separado de lo que es mejora opcional.
- Qué orden de magnitud tiene ese «sí o sí», con el criterio de cálculo a la vista.
Cada dato lleva su fuente al lado: el artículo de la ordenanza, la ficha del plan, la referencia catastral, la nota simple, lo que se ve en la visita. Y cada dato lleva su nivel de certeza. Lo que no se puede saber sin abrir una cata o sin que conteste el ayuntamiento aparece marcado como no determinable, no relleno con una suposición razonable. Un informe que lo afirma todo con la misma seguridad no sirve para decidir nada, porque no te deja distinguir el riesgo real del ruido.
Sirve para decidir y sirve para negociar
El informe tiene dos usos y los dos importan. El primero es obvio: comprar o no comprar. El segundo se aprovecha bastante menos de lo que debería. Una lista de lo que hay que arreglar, cuantificada y con la norma delante, es material de negociación. No pesa igual pedir una rebaja porque el inmueble «está viejo» que porque la cubierta no cumple, el forjado tiene una flecha medida y hay una acometida que hay que rehacer entera.
Hay además una razón legal para mirar esto antes de firmar y no después. El artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece que la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario, y que el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior. Si sobre ese inmueble pesa una orden de ejecución, un deber de conservación incumplido o una obra de urbanización pendiente, eso se compra junto con la finca. Y si es un piso en un edificio de tipología residencial de vivienda colectiva, el artículo 29 del mismo texto permite que la administración competente requiera al propietario el informe de evaluación del edificio, al menos en cuanto al estado de conservación, el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y el grado de eficiencia energética. Ninguna de esas cargas sale en el portal inmobiliario.
Qué no es este informe
No es una tasación. El valor de tasación con efectos financieros, el que pide el banco para la hipoteca, se calcula conforme a la Orden ECO/805/2003 y lo firma una entidad de tasación homologada e inscrita en el registro del Banco de España. Aquí no se dice cuánto vale el inmueble en el mercado, se dice qué se puede hacer con él y qué hace falta para ponerlo en condiciones de hacerlo.
No es asesoramiento en materia de inversión. Ese término tiene dueño: la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión lo recoge como uno de los servicios de inversión, entendido como la recomendación personalizada sobre instrumentos financieros concretos, y su prestación está reservada a entidades autorizadas e inscritas en el registro de la CNMV. Aquí no se habla de productos financieros. Se habla de un inmueble concreto: del suelo, de la norma que lo regula y de la estructura que lo sostiene.
No es un peritaje judicial. Si ya hay un pleito, o lo va a haber, lo que necesitas es un dictamen pericial preparado para aportarlo a un procedimiento, con otro formato y otro alcance.
No es una licencia ni la sustituye, y tampoco sustituye a la cédula urbanística, que es el documento con el que el ayuntamiento informa por escrito del régimen urbanístico aplicable a una finca y que regula el artículo 177 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia. El informe se apoya en la cédula cuando existe y, cuando no existe, dice qué falta y cómo se pide.
No es un proyecto. Lleva croquis y comprobaciones para sostener las conclusiones, no planos para tramitar una licencia.
Y no es un presupuesto de obra ni un compromiso de plazo de ejecución. Este estudio proyecta, dirige la obra, inspecciona, calcula y certifica. No construye, no contrata la ejecución y no garantiza materiales ni mano de obra.
Precio y plazo
El precio es cerrado y se conoce antes de empezar. Se pide contando lo básico, es decir, dirección o referencia catastral, qué quieres hacer allí y cuándo firmas, y recibes presupuesto por escrito con el alcance y la fecha de entrega dentro. No hay tarifa única porque no cuesta lo mismo estudiar una parcela sin edificar que un edificio de los años sesenta con tres reformas encima, pero sí hay precio cerrado para tu caso antes de que encargues nada.
Sobre el plazo, un aviso que conviene leer con el calendario delante. Cuando el informe necesita apoyarse en la cédula urbanística, el Ayuntamiento de Murcia fija en la ficha de ese procedimiento un plazo de resolución de un mes desde que la documentación está completa, y ese mes no lo corre el arquitecto. En otros ayuntamientos el plazo cambia. Por eso el informe se entrega con la parte técnica y de planeamiento cerrada, y lo que dependa de un papel municipal queda identificado como pendiente, explicando qué significa para la decisión. Si tu fecha de firma no da margen suficiente, se te dice antes de cobrar, no después.
Si lo que tienes es una duda y todavía no una operación, este informe se te queda grande. Para eso está la sesión de asesoramiento de una hora con Víctor, con sus modalidades en su propia página, en la que se mira el caso por encima y se decide si merece la pena ir más allá.
Cuéntame la operación y pide presupuesto del informe, con la fecha de firma incluida.
Lo que pregunta casi todo el mundo
Qué pasa si el informe dice que no compres. Pues que ha hecho su trabajo. Un papel que solo sirviera para confirmar lo que ya quieres oír no valdría lo que cuesta.
Qué valor tiene el papel frente al vendedor o frente al ayuntamiento. Es un informe técnico firmado por un arquitecto colegiado. No obliga a la administración ni al vendedor a nada, y quien te diga lo contrario te está vendiendo humo. Lo que hace es dejar por escrito, con fuente y con fecha, de dónde sale cada afirmación. En una negociación eso pesa, y en una reclamación posterior también.
Por qué las cifras son órdenes de magnitud y no un presupuesto cerrado. Porque el presupuesto cerrado de una obra lo da quien la va a ejecutar, y ese es el constructor. Los artículos 10, 11 y 12 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, definen por separado al proyectista, al constructor y al director de obra, cada uno con sus obligaciones. Mezclar esos papeles es la vía más rápida para que luego no responda nadie.
Si el inmueble es un piso y la duda de fondo es estructural, en cómo saber si un piso necesita reforma estructural tienes las señales que se miran en la visita y por qué.
Quién lo firma
Lo firmo yo, Víctor Martínez Pacheco. Soy doctor arquitecto, colegiado 2243 del COAMU, y desde 2020 tengo estudio propio, que hoy está en Abanilla. Estudié Arquitectura en la Universidad Politécnica de Cartagena, y allí me doctoré en 2023 con un doctorado industrial sobre cementos de baja huella de carbono y su adaptación a la impresión 3D. Parte de la tesis la hice en el Instituto Eduardo Torroja del CSIC, en Madrid, y trabajé un mes en los laboratorios de reología y hormigón de la Høgskolen i Østfold, en Noruega. Dirijo el 3DLAB, el laboratorio de impresión 3D de hormigón de Cementos La Cruz, y cada sábado tengo una sección sobre vivienda, «En construcción», en El Rompeolas de Onda Regional de Murcia. Tengo cinco artículos en revistas científicas, recogidos en mi ORCID 0000-0002-0319-3878. En 2020 la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia me concedió el Premio de Desarrollo Sostenible por PHASER, mi investigación en arquitectura de emergencia con impresión 3D y plástico reciclado. El número de colegiado se comprueba en el COAMU, el ORCID se abre en cualquier navegador y el premio está en el BORM n.º 287, de 12 de diciembre de 2020. Tienes el detalle en mi ficha.
Si el informe concluye que la operación se sostiene y decides comprar, lo que viene después es un encargo aparte con su propio presupuesto, sea la redacción del proyecto de obra nueva o la del proyecto de reforma.
Pide presupuesto del informe de viabilidad y dime la fecha de firma. Con eso ya se puede saber si llegamos.