Si tuvieras un amigo arquitecto, le enseñarías el anuncio antes de ir a ver la casa. Y otra vez antes de firmar las arras. Esta hora con un arquitecto antes de comprar casa es eso: me mandas lo que tienes de la vivienda, lo reviso con calma y, por videollamada, te digo qué veo, qué falta por comprobar y a quién necesitas después, si necesitas a alguien.
Te atiendo yo, Víctor Martínez Pacheco, doctor arquitecto, colegiado 2243 del Colegio Oficial de Arquitectos de la Región de Murcia. Cada sábado hablo de comprar, reformar o hacerse una casa en «En construcción», mi sección en Onda Regional de Murcia.
Una hora por videollamada, desde cualquier punto de España. Elegir día y hora
Para qué sirve un arquitecto antes de comprar casa
Para saber qué estás comprando cuando todavía puedes cambiar de idea. Con el anuncio, la referencia catastral, la nota simple y unas fotos o un vídeo se ven muchas de las cosas que rompen una compra: que la superficie del anuncio no coincida con la del catastro ni con la del registro, que haya una ampliación que no consta en ningún sitio, que el suelo no permita lo que te han contado o que la reforma que tienes en la cabeza no quepa ahí.
Y para saber qué viene después. A veces la conclusión es que sigas adelante tranquilo. Otras, que antes de firmar hace falta una visita técnica, una pregunta por escrito al ayuntamiento o un abogado que lea las arras. Te digo cuál, por qué y en qué orden, para que no gastes en el profesional que no era.
Si todavía estás un paso antes, decidiendo qué buscas y cuánto puedes pagar, empieza por qué tener en cuenta antes de comprar una casa, que es lo que conté en la radio sobre los primeros pasos.
Lo que miro según lo que vas a comprar
Qué comprobar antes de comprar una casa de segunda mano depende de qué casa sea. Un piso, una casa de pueblo y una parcela no tienen las mismas trampas.
Un piso
Miro si la superficie que te venden es la que consta en el catastro y en la nota simple, y si la diferencia es una terraza cerrada o un patio cubierto que no consta en ningún papel. Miro el año del edificio, que dice mucho del tipo de estructura, del aislamiento y del estado probable de las instalaciones. Y si vas a reformar, miro si cabe lo que quieres: abrir la cocina al salón depende de dónde estén los pilares, los muros y las bajantes, y un baño nuevo necesita resolver la ventilación, que el Código Técnico regula en su documento de salubridad. Conviene saber también si la comunidad tiene obras aprobadas o pendientes en fachada, cubierta o ascensor, porque cambian la cuenta.
Si la reforma pasa por tirar un tabique, lee antes cómo saber si una pared es de carga. Y si ves grietas o suelos que no están a nivel, cuándo un piso necesita una reforma estructural.
Una casa
En una casa, adosada, aislada o de campo, lo primero que busco es lo construido sin declarar: el porche cerrado que ahora es salón, la cochera convertida en dormitorio, la planta de arriba, la piscina. Comparo la ficha y la foto aérea del catastro con tus fotos y con lo que dice la nota simple. Lo que no está legalizado lo heredas tú, y una obra sin legalizar sale cara cuando quieres reformar, vender o alquilar. Miro también la cubierta, las manchas que asoman en las fotos y los linderos de la parcela. Si te preocupan las manchas en paredes y zócalos, aquí tienes de dónde vienen las humedades.
Una casa de pueblo o una casa antigua
Es donde más distancia hay entre una joya y un pozo sin fondo, y casi nunca se ve en las fotos del anuncio. Miro qué es casa original y qué son añadidos posteriores, porque un corral convertido en dormitorio puede estar perfecto o ser el origen de las humedades. Miro muros, techos y cubierta con lo que dejan ver las fotos y el vídeo, y qué le falta en aislamiento, instalaciones y ruido para vivir como se vive hoy. Si dudas entre una antigua y una nueva, lo conté en casas antiguas o nuevas: cuál es mejor de verdad.
Una parcela o un solar
El valor de una parcela es lo que el planeamiento te deja construir encima, y eso no lo dice el anuncio. Miro si el suelo es urbano o rústico, qué ordenanza le toca, la edificabilidad, la ocupación, las alturas y los retranqueos, y si tiene ya agua, luz y alcantarillado a pie de parcela o te toca pagarlos. Miro también la cartografía pública: si cae en zona inundable o junto a una rambla, una carretera o una vía pecuaria, que traen sus propias limitaciones. Lo que no te voy a dar es una cifra de metros construibles sin el informe urbanístico del ayuntamiento delante. Eso lo certifica el ayuntamiento, y en la sesión te digo qué pedirle.
Un local para convertirlo en vivienda
Antes de comprar un bajo comercial para vivir en él hay que saber si el planeamiento permite ahí el uso de vivienda y si el local puede cumplir lo que se le pide a una casa: luz y ventilación en las piezas que lo necesitan, altura libre, superficie y accesibilidad. Miro la fachada, la profundidad del local y por dónde saldrían la ventilación y las bajantes. El cambio de uso se tramita en el ayuntamiento con documentación técnica firmada, y lo que digan los estatutos de la comunidad conviene que lo lea un abogado. Saberlo antes de pagar te evita quedarte con un local que solo sirve como local.
Una compra para invertir o para alquilar
No soy asesor financiero y no te voy a decir si la operación es rentable. Te doy la parte técnica, que es la que más suele romper la cuenta: en qué estado está de verdad el inmueble, si es legal lo que compras y qué exige la reforma que has metido en la hoja de cálculo. Si la idea es dividir en más viviendas o levantar una planta, lo primero es saber si el planeamiento lo permite y si la estructura lo aguanta. Si vas a alquilar, por lo general necesitarás también el certificado de eficiencia energética. Lo conté en la radio y lo tienes por escrito en invertir en vivienda para reformar: verdades y mentiras.
Lo que una inspección no mira, y cuándo la necesitas
Una inspección de vivienda con visita se centra en el estado físico de la casa: estructura, humedades, instalaciones, carpinterías, con mediciones y un informe. Es un trabajo útil y, si tu caso lo pide, te lo voy a decir.
Esta hora va antes y mira otras cosas: si lo construido coincide con lo declarado, qué permite el planeamiento, si la casa está en suelo rústico o fuera de ordenación, si la reforma que quieres cabe y qué preguntas tienes que llevar a la visita, al ayuntamiento o al notario. Muchas veces sirve para decidir si merece la pena pagar una inspección, volver a verla o dejarla pasar.
Qué necesito que me mandes, y en qué momento
Ninguno de estos papeles es imprescindible, pero cuanto más me mandes antes de la sesión, más rinde la hora.
- El enlace del anuncio, o las fotos y la descripción si ya lo han quitado.
- La referencia catastral, que viene en el recibo del IBI o se busca por la dirección en la Sede Electrónica del Catastro.
- La nota simple, que se pide en el Registro de la Propiedad o por internet en la web de los registradores.
- Fotos y vídeo hechos con el móvil: fachada, cubierta si se ve, techos, baños, cocina, cuadro eléctrico y cualquier grieta o mancha.
- Planos, si el vendedor los tiene, y la licencia de alguna obra, si te la enseñan.
- El borrador de las arras, si ya existe. De él miro la parte técnica: cómo se describe la vivienda y qué superficie se declara.
Antes de visitarla. Con el anuncio y la referencia catastral ya se puede decidir si merece el viaje. Si estás comparando varias casas, es el momento que más tiempo te ahorra.
Antes de ofertar o de firmar las arras. Es el que más rinde, porque todavía puedes negociar el precio o retirarte sin perder la señal. Vuelves de la visita con tus fotos y con lo que te chirrió, y salen las preguntas que no se te ocurrió hacer allí.
Antes de escriturar. Con las arras firmadas, la hora sigue sirviendo para saber qué te vas a encontrar, qué conviene aclarar antes con el notario y cómo plantear la reforma. Ya no sirve para negociar, y por eso es mejor no esperar a este momento.
Si tu caso necesita a otro profesional
A veces la respuesta no es mía. Si lo que hace falta es una inspección con visita, un informe firmado, un tasador homologado para el banco, un abogado que lea las arras, un aparejador, otro arquitecto de la zona para el proyecto o una empresa que te presupueste la reforma, te digo cuál y por qué. Si conozco a alguien de confianza en tu zona, te pongo en contacto; si no, te digo cómo encontrarlo y qué pedirle. Lo que contrates con esa persona es un encargo aparte, entre vosotros.
Si la vivienda está en la Región de Murcia y lo que necesitas es un informe escrito y firmado antes de comprar, también lo puedo hacer yo, con visita y presupuesto cerrado: es el estudio de viabilidad antes de comprar. Y si prefieres hablarlo en persona, tienes la consulta presencial en Murcia.
Qué no es esta hora
Es una orientación técnica sobre los documentos, las fotos y el vídeo que me mandes. Por eso no es una tasación, que la firma una entidad de tasación homologada e inscrita en el registro del Banco de España y es la que vale para la hipoteca. Tampoco es un peritaje, ni una inspección con visita, ni un informe firmado: el correo de conclusiones te sirve a ti para decidir, no para presentarlo ante un banco, un organismo o un juzgado.
No sustituye a ver la casa, porque una grieta se lee distinto en persona y el ruido de la calle no sale en las fotos. Lo que hace es que vayas sabiendo qué mirar, o que decidas no ir. Y no construyo ni ejecuto obras: si tu compra necesita obra, te digo qué pedir y a quién.
Quién te atiende
Soy doctor arquitecto, colegiado 2243 del COAMU, y desde 2020 tengo estudio propio, hoy en Abanilla, mi pueblo. Me doctoré en 2023 en la Universidad Politécnica de Cartagena y tengo cinco artículos en revistas científicas, recogidos en mi ORCID. La Comunidad Autónoma de la Región de Murcia me concedió en 2020 su Premio de Desarrollo Sostenible, y FRECOM, en 2025, su Premio al Talento.
Colaboro con El Rompeolas de Onda Regional de Murcia desde 2019, y cada sábado tengo allí una sección sobre vivienda, «En construcción». He dedicado episodios a los primeros pasos para comprar una casa, a las humedades y a la inversión inmobiliaria. Antena 3 Noticias me pidió opinión, como doctor arquitecto, para su pieza sobre la rehabilitación de vivienda en España. Lo tienes todo en mis apariciones en medios y en la radio.
La hora la pagas tú, que eres quien compra. No me la paga el vendedor ni la inmobiliaria, y por eso te puedo decir que no la compres.
Cómo funciona
Eliges día y hora en el calendario, me cuentas tu caso en unas líneas y pagas al reservar, a través de PayPal. Después me mandas lo que tengas de la casa y lo reviso antes de hablar, para que la hora se dedique a resolver y no a ponerme en situación. La sesión es por videollamada y no hace falta instalar nada. Compartimos pantalla y vemos en directo el catastro y, si está publicado en internet, el planeamiento del municipio, para que sepas de dónde sale cada respuesta. En las cuarenta y ocho horas siguientes te llega un correo con las conclusiones y los siguientes pasos, por orden.
Recibes la factura por correo cuando se confirma el pago. Si necesitas más tiempo, se reserva otra hora. Tienes el detalle del pago, los cambios de fecha, las cancelaciones y el desistimiento en las condiciones de la consulta.
Si tu caso no te cuadra en el calendario o tienes una duda antes de reservar, escríbeme por WhatsApp al 644 50 77 13. Es el número del estudio y atiende mensajes, no llamadas.
Si la casa está fuera de la Región de Murcia
La hora online vale para cualquier punto de España. La estructura, las humedades, las instalaciones, las superficies y el Código Técnico de la Edificación no cambian de provincia. Lo que sí cambia es el urbanismo: cada comunidad autónoma tiene su ley y cada municipio, su plan. Por eso, si tu duda es urbanística, mándame el municipio y la referencia catastral al reservar, y reviso la ordenanza antes de que hablemos.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo conviene consultar a un arquitecto antes de comprar una casa?
Antes de firmar las arras, que es cuando todavía puedes negociar el precio o retirarte sin perder la señal. Mejor aún antes de visitarla, si estás comparando varias. Después de las arras sigue sirviendo para planificar la reforma, pero ya no para decidir.
¿Qué hay que preguntar en el ayuntamiento antes de comprar una casa?
Lo que el anuncio no cuenta: cómo está clasificado el suelo y si la casa está fuera de ordenación, si las ampliaciones tienen licencia, si hay algún expediente de disciplina urbanística abierto sobre la finca y si hay previsto algún vial, alguna expropiación u otra actuación que la afecte. Pídelo por escrito; cada ayuntamiento llama a ese documento de una forma. En la sesión te digo qué preguntar en tu caso.
¿Sirve para una casa en suelo rústico o fuera de ordenación?
Sí, y es de los casos en que más conviene preguntar antes. Lo que puedas hacer con la casa después de comprarla (reformarla, ampliarla o cambiarle el uso) depende de la ley de suelo de tu comunidad autónoma y del plan de tu municipio. Lo miramos con la referencia catastral y el planeamiento delante, y te digo qué hay que confirmar por escrito con el ayuntamiento antes de firmar.
¿Puedo llevar más de una casa a la misma sesión?
Sí, si son comparables y me las mandas con antelación. Cuantas más sean, menos tiempo queda para cada una, así que trae las que de verdad te hacen dudar.
¿El correo de conclusiones me sirve para el banco o para el notario?
No. Es una orientación para que decidas tú, no un informe firmado. Si el banco necesita una tasación, la hace una entidad de tasación homologada, y si tu caso necesita un informe técnico firmado, te digo cuál y quién puede hacerlo.
¿Y si compro desde fuera de España?
Puedes reservar igual, porque la sesión es por videollamada y lo que importa es que la casa esté en España. Se factura igual, con el IVA español, porque la consulta es sobre una casa en España. Si contratas para una empresa de fuera de España, escríbeme antes a estudio@martinezpacheco.com o por WhatsApp al 644 50 77 13, que atiende mensajes y no llamadas, porque la factura puede ser distinta.
¿Y si la conclusión es que no la compre?
Entonces la hora ha hecho su trabajo. Sale más barato descubrirlo con un correo de conclusiones que con la escritura firmada. Y si la casa te sigue gustando, te digo qué habría que comprobar o qué tendría que cambiar para que la compra tuviera sentido.
Reserva tu hora antes de firmar
Si tienes una casa en la cabeza y una fecha cerca, elige hueco y mándame lo que tengas: una hora por videollamada y un correo con las conclusiones.
Si tu duda no es de una compra, sino de una reforma, un proyecto o un presupuesto, la hora es la misma y la tienes en la consulta con arquitecto online.